Azərbaycanın daşınmaz əmlak bazarında aktivlik azalıb.
Musavat.com-un İqtisadiyyat Nazirliyi yanında Əmlak Məsələləri Dövlət Xidmətinin açıqladığı statistikaya əsasən verdiyi məlumata görə, bu ilin yanvar-aprel aylarında ölkədə 115 613 daşınmaz əmlak üzərində mülkiyyət hüququnun qeydiyyatı aparılıb.
Bu, ötən ilin eyni dövrü ilə müqayisədə 3,8 faiz azdır.
4 ay ərzində qeydiyyata alınmış mülkiyyət hüququnun 21 584-ü və yaxud 18,7 faizi ilkin(2025-ci ilin eyni dövründə 19.373 və ya 16,1 faiz), 94 029-u və yaxud 81,3 faizi(100.757 və ya 83,9 faizi) isə təkrar qeydiyyatın payına düşüb.
Hesabat dövründə fərdi yaşayış və bağ evi üzərində 24 821(20 332), mənzil üzərində 28 300(28 355), torpaq sahəsi üzərində 58 093(67 140), qeyri-yaşayış binası üzərində 1 072(961), qeyri-yaşayış sahəsi üzərində 3 096(3 061), əmlak kompleksi üzərində 196(213) və çoxmərtəbəli yaşayış binaları üzərində 35(62)mülkiyyət hüququnun dövlət qeydiyyatı aparılıb. Yeni mülkiyyət hüquqlarının 31 544-ü Bakının(30 546), qalan hissəsi isə bölgələrin payına düşüb.
Yanvar-apreldə 80 383 texniki pasport(84 305) tərtib edilib, 19 566 ipoteka müqaviləsi(19 915) qeydiyyata alınıb.
Xidmətin 4 aylıq statistikası əsasında apardığımız hesablamalar göstərir ki, 2023-2025-ci illərin eyni dövründə Azərbaycanda daşınmaz əmlak üzərində mülkiyyət hüququnun qeydiyyatı hallarının sayı 35,4 faiz azalıb(179 416-dan 115 613-ə qədər).
2023-cü ilin eyni dövründə qeydiyyat sayı 2022-ci illə müqayisədə 66,8 faiz artsa da, 2024-cü ildə 32,5 faiz, 2025-ci ildə 4,5 faiz azalıb.
İllik göstəricilər də eyni trendi nümayiş etdirir. Daşınmaz əmlak hüquqlarının qeydiyyatı sahəsində kəskin azalma eyniadlı bazarda qiymət artımı dinamikasının yavaşlaması ilə müşayiət olunur. Belə ki, Azərbaycan Qiymətləndiricilər Palatasının (AQP) hesablamalarına görə, 2026-cı ilin aprel ayında paytaxtın daşınmaz əmlak bazarının indeksi 101.8 səviyyəsinə yüksəlib ki, bu da 2025-ci ilin dekabr ayı ilə müqayisədə 1.8 faiz artımın qeydə alındığını göstərir. Palata qeyd edir ki, müşahidə olunan dinamika bazarın sürətli qiymət artımı mərhələsindən çıxaraq daha sabit, selektiv və fundamental göstəricilərə əsaslanan balanslı inkişaf fazasına keçdiyini təsdiqləyir: İndeksin strukturunda ən yüksək çəkiyə malik olan yeni tikili mənzil seqmenti 38 faizlik payla bazarın əsas hərəkətverici komponenti olaraq qalır. Bu seqmentdə 102.6 indeks səviyyəsi qeydə alınaraq 2.6 faiz artım baş verib. Bu artım əsasən şəhərin mərkəzi və premium zonalarında, xüsusilə Nərimanov, Nəsimi, Yasamal və Ağ Şəhər ərazilərində yüksək tələb və məhdud təklif fonunda formalaşıb. Bununla yanaşı, kütləvi yaşayış layihələrində artım tempinin zəifləməsi bazarın daha rasional qiymət davranışına keçid etdiyini göstərir”.
Köhnə tikili mənzil seqmenti 27 faizlik çəkisi ilə bazarda ikinci ən böyük komponent olaraq qalır. Burada 101.6 indeks səviyyəsi ilə 1.6 faiz artım müşahidə olunub. Bu seqmentdə qiymət dinamikası nisbətən zəif olmaqla bəzi alt bazarlarda lokal korreksiya elementləri də qeydə alınıb. Bununla belə orta və median qiymət göstəricilərinin yaxınlığı bazarın struktur baxımından hələ də stabil olduğunu təsdiq edir.
Həyət evləri seqmenti 16 faizlik çəki ilə ümumi indeksin formalaşmasında mühüm rol oynayır və burada 102.5 indeks göstəricisi ilə 2.5 faiz artım baş verib. Bu seqmentdə qiymətlərin əsas formalaşdırıcı amili torpaq komponenti olaraq qalır və xüsusilə yüksək tələbatlı şəhər zonalarında torpaq dəyərinin sabit yüksək səviyyəsi ümumi artımı dəstəkləyir.
Torpaq bazarı 10 faizlik çəkiyə malik olmaqla 102.6 indeks səviyyəsinə yüksəlib və 2.6 faiz artım nümayiş etdirib. Bu artım əsasən development potensialı yüksək olan ərazilərə, xüsusilə Nərimanov, Xətai, Səbail və Nizami rayonlarında yerləşən sahələrə artan tələbatla izah olunur. Şəhərsalma layihələrinin aktivliyi bu seqmentdə qiymətlərin dayanıqlığını gücləndirən əsas faktor kimi çıxış edir.
Kommersiya daşınmaz əmlak bazarı 8 faizlik çəki ilə ümumi indeksə daxil olmaqla 100.0 səviyyəsində sabit qalaraq 0 faiz dəyişiklik nümayiş etdirib. Bu seqmentdə qiymət davranışları obyektlərin tipologiyasına görə ciddi fərqlilik göstərir. Premium kiçik sahəli obyektlərdə yüksək qiymət səviyyəsi qorunub saxlanıldığı halda, iri sahəli və anbar tipli obyektlərdə daha aşağı və sabit qiymət diapazonu müşahidə olunur. Bu struktur fərqlər bazarın ümumi sabitlik göstəricisini formalaşdıran əsas amillərdən biridir.
Qaraj bazarı 1 faizlik kiçik çəkiyə malik olmasına baxmayaraq ümumi indeksə təsir göstərən seqmentlərdən biridir və burada 97.6 indeks səviyyəsi ilə 2.4 faiz azalma qeydə alınıb. Bu azalma əsasən aşağı likvidlik, məhdud tələb və funksional istifadə strukturunun daralması ilə əlaqədardır.
Palataya görə, ümumilikdə, AQP indeksinin komponentləri üzrə çəkili dinamika göstərir ki, bazarın artım tempi artıq genişmiqyaslı və sinxron deyil, daha çox seçici və seqmentləşmiş xarakter daşıyır. Yeni tikili və torpaq seqmentləri bazarın əsas artım lokomotivləri olaraq qalarkən, köhnə tikili və kommersiya seqmentləri daha stabil, qaraj bazarı isə zəif eniş trendi ilə fərqlənir.
Nəticə etibarilə, 2026-cı ilin aprel göstəriciləri Bakı daşınmaz əmlak bazarının artıq daha yetkin mərhələyə keçdiyini, qiymət formalaşmasının daha çox fundamental amillər və seqmentlərarası balans əsasında müəyyənləşdiyini göstərir.
Qiymətləndiricilər Palatası yaxın 12 ay ərzində Bakı daşınmaz əmlak bazarında kəskin qiymət sıçrayışları deyil, daha çox mülayim artım və sabitləşmə ssenarisinin üstün olacağını gözləyir:
“Yeni tikili və torpaq bazarının yaxın bir ildə daha aktiv qalacağı gözlənilir. Xüsusilə development və premium yaşayış seqmentlərində qiymət artımının davam etməsi ehtimal olunur. Köhnə tikili bazarında artım tempinin zəif qalacağı, kommersiya bazarında seqmentlər üzrə fərqli dinamikanın davam edəcəyi gözlənilir. Qaraj bazarında isə likvidliyin aşağı qalması səbəbindən qiymətlərin sabit və ya zəif azalan trenddə qalması daha real görünür. Ümumilikdə, 2026-cı ilin aprel məlumatları göstərir ki, Bakı daşınmaz əmlak bazarı hələ də artım fazasında olsa da, bazar artıq daha selektiv, daha segmentləşmiş və daha peşəkar qiymətləndirmə yanaşmaları tələb edən mərhələyə daxil olub”.
Azərbaycan Qiymətləndiricilər Cəmiyyətinin rəhbəri Vüqar Orucun Musavat.com-a dediyinə görə, 2023-cü ildən sonra daşınmaz əmlak üzərində mülkiyyət hüququnun qeydiyyatı sahəsində qeydə alınan kəskin azalma bir neçə səbəbdən irəli gəlir:
“Birinci səbəb kredit faizlərinin yüksəlməsi və əlçatanlığının azalmasıdır. Bu, ümumi iqtisadi vəziyyətin pisləşməsi ilə müşayiət olunur. Rəsmi statistika da göstərir ki, iqtisadi artım minimum həddədir, iqtisadi fəallıq zəifləyib. Bu şəraitdə mənzil bazarının ən aktiv iştirakçısı olan orta təbəqənin imkanları daralıb, aktivliyi azalıb. Ev alışı böyük maliyyə tələb edən hadisədir, hər adamın ona imkanı çatmır. Bütün bunların nəticəsi olaraq getdikcə daha çox adam sənədsiz və daha ucuz qiymətə satılan əmlak almağa yönəlir. Bildiyiniz kimi, təkcə Bakı və onun ətrafında yüz minlərlə belə əmlak var. Nəticədə, alqı-satqı prosesi rəsmi qeydiyyatsız aparılır, statistikada əksini tapmır. Hazırda bazar sənədsiz əmlakların qeydiyyatı sahəsində böyük amnistiyanın gözləntisini yaşayır. Bu da alqı-satqıların azalmasına təsir edir”.
V.Oruc bildirir ki, daşınmaz əmlak bazarında aktivliyin, qiymət artımının dinamikasının azalması da təxminən eyni amillər səbəbindən baş verir:
“Qiymət artımının aşağı dinamika ilə də olsa, davam etməsi həm də tikinti prosesinin bahalaşması, bu sektorda əmək münasibətlərinin rəsmiləşməsinə, vergi ödənişinə nəzarətin gücləndirilməsi, eyni zamanda tikinti materiallarının qiymətlərinin artması ilə bağlıdır. Bütün faktorlar birlikdə daşınmaz əmlak bazarında indki vəziyyətin yaranmasına gətirib çıxarıb”.
Dünya,
Musavat.com
