“Əvvəlki illərlə müqayisədə bu il bayramla əlaqədar və ya ümumilikdə iqtisadi mühitlə bağlı olaraq bazarda alıcılıq qabiliyyətində ciddi artım müşahidə olunmasa da, qiymətlərdə heç bir enmə qeydə alınmayıb. Əksinə, müəyyən mənzillər üzrə qiymətlərdə artım müşahidə edilir. Hazırda daşınmaz əmlak bazarında təmirsiz mənzillərin satışı təmirli mənzillərlə müqayisədə daha sürətlə baş tutur. Bunun bir neçə əsas səbəbi var. İlk növbədə, alıcılar çox vaxt mənzili alaraq öz zövqlərinə uyğun şəkildə təmir edib orada yaşamağa üstünlük verirlər. Eyni zamanda, alqı-satqı zamanı təmirin keyfiyyətinə dair şübhələr və qeyri-müəyyənliklər də təmirli mənzillərə marağın azalmasına səbəb olur. Bundan əlavə, təmirsiz mənzillərin qiymətləri təmirli mənzillərlə müqayisədə daha münasibdir və bu da alıcıların cibinə daha uyğun gəlir”
Bunu Moderator.az-a açıqlamasında əmlak eksperti Anar Nəsirov deyib.
Onun sözlərinə görə, son illərlə müqayisədə indi əmlak sektoruna investisiya yatıranların sayı da artıb:
“Əvvəllər bu sahə daha riskli hesab olunurdu və investorlar bu bazara ehtiyatla yanaşırdılar. Lakin indi vəziyyət dəyişib – daha çox insan daşınmaz əmlaka yatırım edir. Xüsusilə də alıb-təmir edib satan, yəni “prekupş” kimi tanınan şəxslərin sayında artım müşahidə olunur. Bu tendensiya əmlak bazarının aktivliyini göstərən mühüm göstəricilərdən biridir. Dolayısı ilə təmirsiz – yəni podmayak vəziyyətdə olan – mənzillərin satışının daha tez və asan həyata keçirilməsinə şərait yaradır. Prekupşiklər adətən təmirsiz mənzilləri bazar dəyərindən nisbətən daha aşağı qiymətə alır, onları öz hesablarına təmir etdirir və daha sonra həmin mənzilləri yenidən satışa çıxararaq həm təmir xərclərini, həm də əlavə qazancı təmin etmiş olurlar. Bu modelin geniş yayılması nəticəsində hazırda təmirsiz mənzillərə tələbat təmirli mənzillərlə müqayisədə daha yüksəkdir”.
Əmlak ekspertinin fikirincə, bəzən təmirli mənzilin vizual olaraq cazibədar görünsə də, təmirin keyfiyyətinə dair suallar yarana bilir:
“Məsələn, divar kağızlarının və ya boyaların görünüşü, istilik sisteminin çəkilməsi və ümumi kommunikasiya xətlərinin qoşulması – bütün bu detallar olsa da, alıcılar çox vaxt bu təmirin hansı materiallarla və hansı keyfiyyətdə aparıldığını dəqiq bilmədikləri üçün tərəddüd edirlər. Usta işinin peşəkarlığı və istifadə olunan inşaat materiallarının keyfiyyəti barədə məlumat çatışmazlığı bu mənzillərə olan inamı azalda bilər. Bir sözlə, yeni tikililərdə təmirsiz mənzillərin bazarda dövriyyəsi daha yüksəkdir və alıcılar üçün daha cəlbedici seçim hesab olunur. Keçmiş sovet dövründə tikilmiş köhnə binalarda vəziyyət fərqlidir. Bu tip mənzillərdə alıcılar daha çox artıq təmir olunmuş mənzillərə üstünlük verirlər. Səbəbi isə aydındır: belə mənzilləri təmirsiz şəkildə almaq və sonradan təmir etdirmək həm maddi, həm də texniki baxımdan daha çətindir. Çünki köhnə mənzilin əvvəlki təmirinin sökülməsi, yəni “sıfırlanması”, əlavə xərc tələb edir. Həm söküntü işləri, həm də onların ardınca aparılacaq əsaslı təmir ümumi büdcəni xeyli artırır. Bu səbəbdən də alıcılar bu tip mənzillərdə təmirli variantlara daha çox üstünlük verirlər.
Nəticə etibarilə, hazırkı mənzil bazarında yeni binalarda təmirsiz mənzillər, köhnə sovet tikililərində isə təmirli mənzillər daha çox tələb görür.
Çıxarışı (kupçası) olan təmirsiz mənzillərə maraq sürətlə artır. Çünki bu cür mənzillər ipoteka predmeti kimi çıxış edə bildiyindən, həm alıcılar, həm də investorlar tərəfindən daha əlçatan və cazibədar hesab olunur. Hazırkı mənzil bazarında təkcə təmirsiz yeni mənzillərə deyil, eyni zamanda ipoteka yolu ilə alına bilən, çıxarış (kupça) sənədi olan və dəyəri 350 min manata qədər olan mənzillərə də ciddi tələbat var. Bu tələbat qiymətlərin artmasına səbəb olan əsas amillərdən biridir. Bazarda qiymət dinamikasına nəzər salsaq, görərik ki, məhz podmayak mənzillərin qiymətində artım tempi təmirli mənzillərlə müqayisədə daha yüksəkdir. kimi asanlıqla qəbul etdikləri üçün ipoteka ilə satışı da daha rahat həyata keçirilir. Alıcılar da bu fürsətdən yararlanaraq, mənzilləri daxili kredit və ipoteka vasitəsilə almağa üstünlük verirlər.
Son 2-3 il ərzində daxili ipoteka və bank kreditləri hesabına mənzil alışına marağın artdığı müşahidə edilir. Bu tendensiyanın əsas səbəblərindən biri də mənzil qiymətlərində hər il 20-25 faizə qədər artımın baş verməsidir. İnsanlar bu artımdan öncə mənzil sahibi olmaq üçün ipoteka imkanlarından maksimum istifadə etməyə çalışırlar.
A.Nəsirov əlavə edib ki, əmlaka investisiya yatıran şəxslər – iş adamları və ya fiziki şəxslər üçün də təmirsiz mənzillər mühüm faktor sayılır:
“Onlar çox yaxşı bilirlər ki, bu gün aldıqları bir mənzili 3-4 ay ərzində təmir edib satdıqları təqdirdə, bu onlara əhəmiyyətli dərəcədə əlavə gəlir qazandıra bilər. Bu tip mənzillər, yəni kupçalı və ipoteka predmetinə çevrilə bilən evlər banklar üçün daha əlverişli sayılır.
Tikinti tempinin azalması qiymət artımını sürətləndirir. Qiymət artımının digər mühüm səbəbi isə yeni tikililərin sayının əvvəlki illərlə müqayisədə azalmasıdır. Əgər əvvəlki illərdə Bakıda tikinti aktivliyi daha yüksək idisə, son dövrlər bu sahədə nisbətən durğunluq müşahidə olunur. Nəticədə təklifin azalması, alıcı sayının isə stabil və ya artan templə qalması bazarda balanssızlıq yaradır və bu da avtomatik olaraq qiymətlərin artmasına səbəb olur.
Bir sözlə, hazırkı şəraitdə bazarda tələbin təklifi üstələməsi müşahidə olunur. Bu isə qiymət artımını qaçılmaz edir. Xüsusilə ipoteka yolu ilə alına bilən və banklar tərəfindən girov kimi qəbul edilən mənzillər alıcılar üçün daha əlverişli seçim sayılır və bu da həmin seqmentdə qiymətlərin daha sürətlə artmasına səbəb olur”.
Mehin Mehmanqızı
