MTK-ların yeni kredit hiyləsi - ev alanlar oxusun!

Mənzil bazarında qiymətlər sürətlə qalxır, tikintilərin sayı azalır, daxili kreditlə ödəniş təklifləri isə getdikcə dayandırılır - ekspertlərdən çağırış 

Əvvəllər paytaxtın mənzil bazarında geniş yayılmış daxili kreditlə satış mexanizmi son illər demək olar ki, arxa plana keçib. Bir vaxtlar bir çox mənzil-tikinti kooperativləri (MTK) 4-5 illik, bəzən isə faizsiz daxili ödəniş şərtləri ilə alıcılara mənzil təklif edirdisə, hazırda bu cür imkanlara nadir hallarda rast gəlinir. Bazarın əsas satış modeli getdikcə bank ipotekası və uzunmüddətli kreditlər üzərində qurulur.Ekspertlərin fikrincə, daxili kreditlə satışların azalmasının əsas səbəblərindən biri Bakıda yeni tikililərin həcminin əvvəlki illərlə müqayisədə nisbətən azalmasıdır. Tikinti sahəsində tempin zəifləməsi MTK-ların maliyyə imkanlarını da məhdudlaşdırıb. Nəticədə şirkətlər uzunmüddətli və riskli daxili kredit modellərindən imtina edərək, daha təhlükəsiz satış üsullarına üstünlük verməyə başlayıblar. Bu proses mənzil bazarında tələbin də zəifləməsi ilə müşayiət olunur.
Ekspertlər hesab edirlər ki, tikinti sektorunda yenidən canlanma yaranacağı və MTK-ların maliyyə dövriyyəsi artacağı təqdirdə daxili kredit imkanları bərpa oluna bilər. Bu isə xüsusilə orta gəlirli vətəndaşlar üçün mənzil almağı daha əlçatan edər və bazarda tələbi artırar.
Digər tərəfdən, paytaxtda mənzil tikintisinin tam dayandığını demək də doğru olmaz. Bakı şəhərinin demək olar ki, bütün ərazilərində yeni yaşayış binaları inşa olunur və satışlar davam edir. Sadəcə olaraq, satış şərtləri dəyişib. Hazırda bazarda üstünlük təşkil edən model 20-25 illik bank kreditləri vasitəsilə mənzil satışıdır. Bu model alıcı üçün aylıq ödənişlərin daha aşağı olmasına imkan verir və ailə büdcəsinə nisbətən az yük salır.
Mütəxəssislər bildirir ki, daxili kreditlə mənzil almaq istəyənlərin sayının azalmasının səbəblərindən biri də məhz ödəniş müddətinin qısa olmasıdır. 4-5 illik daxili kreditlərdə aylıq ödəniş məbləği yüksək olur ki, bu da hər kəs üçün əlçatan deyil. Əvəzində uzunmüddətli bank kreditləri aylıq yükü azaltdığı üçün alıcılar üçün daha cəlbedici görünür, baxmayaraq ki, ümumi məbləğ baxımından daha çox xərc tələb edir.
Beləliklə, mənzil bazarında daxili kreditlə satışların azalması təkcə tikinti həcmi ilə deyil, həm də alıcı davranışlarının dəyişməsi, bank kreditlərinin daha geniş yayılması və risk amilləri ilə bağlıdır. Mövcud vəziyyət göstərir ki, yaxın dövrdə MTK-ların daxili kredit mexanizmlərinə kütləvi şəkildə qayıtması real görünmür və bazar əsasən uzunmüddətli bank kreditləri üzərində formalaşmağa davam edəcək.

Akif Nəsirli 
Liberal İqtisadçılar Mərkəzinin sədri, iqtisadçı ekspert Akif Nəsirli “Yeni Müsavat”a bildirib ki, əhalinin mənzil alışında bank kreditinə müraciət etməsinin əsas səbəbi daxili kreditin baha olmasıdır: “Əhalinin son iki ildə real gəlirləri azalıb. Çünki əvvəlki illərdə olan qazanc yoxdur. Qonşu ölkələrlə də müqayisə etsək, görərik ki, bizim əhalinin imkanları zəifdir. Ona görə də insanlar mülkə sahib olmaq məsələsində hansı kredit forması ucuz başa gəlirsə, ondan istifadə edir. Digər tərəfdən, ipoteka kreditinin rəsmi zəmanət məsələsi var. Lakin bu, əsas səbəb deyil, əsas səbəb əhalinin daxili gəlirlərinin az olmasıdır”.  
Onun fikrincə, Azərbaycanda hökumət iqtisadi siyasəti iqtisadi artıma yönəltməlidir: “Məsələn, ölkəmizdə ildən-ilə vergi yükü artır. Ötən il Yeni il qabağı biz vergi yükünün artmasını müşahidə etdik, bu il də eyni mənzərə bizim qarşımızdadır. Vergi yükü artdıqca sözsüz ki, əhalinin gəlirləri azalır. Çünki vergi əhalinin gəlirləri əsasında formalaşır. Onu vergiyə yönəltməsə, o vəsait əhalinin gəlirinə çevrilir. Bir sözlə, iqtisadi fəaliyyətlə məşğul olmağı asanlaşdırmaq lazımdır və qiymətli kağızlar bazarını dirçəltmək, genişləndirmək gərəkdir. Hazırda Azərbaycanda qiymətli kağızlar bazarı rudiment halındadır, yəni fəaliyyətsizlik var. Əhali qiymətli kağızlar bazarına çıxıb öz əlində olan vəsaiti fondlara qoya bilmir. Həm əhalinin maariflənməsi aşağı səviyyədədir, həm də fond bazarının özü inkişaf etməyib. Təsəvvür edin ki, 2020-ci ildə pandemiya dönəmində hər yerdə qiymətli kağızlar bazarı çökdüyü halda ABŞ-də sürətlə inkişaf etdi. Bunun səbəbi o idi ki, həmin vaxt Amerika dövləti əhaliyə külli miqdarda yardım vermişdi və insanlar onu xərcləməyə yer tapmadığı üçün qiymətli kağızlar bazarına yönəltmişdi. Qiymətli kağızlar bazarı bu qədər əlçatan olmalıdır. Əhali niyə 12 faiz vəsaiti depozitə qoymalıdır. ABŞ-də, Avropa ölkələrində, hətta Qazaxıstanda qiymətli kağızlar bazarında bizim illik əldə etdiyimizi bir həftədə qazanırlar”. Ekspert bildirir ki, bu, çətin başa gələn mexanizm deyil. Onun sözlərinə görə, bu, bütün dünyada tətbiq edilən qaydalardır.  

Elnur Azadov
Əmlak məsələləri üzrə ekspert Elnur Azadov deyir ki, mənzil bazarında qıtlıq yaşanır və rəqabət azalıb: “Bu isə daxili kreditlə təklif edilən əmlakların sayının azalmasına səbəb olub. Nəticədə əmlak bahalaşıb. Bu da öz növbəsində kredit ödənişlərini və şərtləri sərtləşdirib. Binaların inşası 10 dəfəyə yaxın azalıb. İndiki dövrü 2016-cı illə müqayisə etsək, bu fərqi görərik.
Dövlət Şəhərsalma və Arxitektura Komitəsi tikinti şirkətlərinə verilən icazələrin sayını məhdudlaşdırıb. Nəticədə tikinti şirkətləri arasında rəqabət azalıb. Bu da şirkətlərin sui-istifadə etməsinə şərait yaradıb. Onlar əllərində qalan azsaylı mənzilləri qıtlıqdan istifadə edərək normadan çox baha qiymətə satırlar. Əgər vətəndaş əvvəl ilkin ödəniş kimi 20 min verirdisə, indi bu rəqəm 40 mindir. Aylıq ödəniş isə 1000-1500 manat idisə, hazırda 2500 manatdan az deyil. Şəhərin mərkəzi hissələrində isə bu rəqəmlər daha çox, fantastik həddədir. Əhalinin əksəriyyətinin alıcılıq qabiliyyəti məhz buna görə aşağı düşür". 

“Yeni Müsavat”