Sənədsiz evlərə çıxarış 15 günə veriləcək
Ölkəmizdə artıq müəyyən müddətdir ki, “özbaşına tikililər”in sənədləşdirilməsi ilə bağlı müzakirələr aparılır. Problemin həlli məqsədilə müxtəlif vaxtlarda “Daşınmaz əmlakın dövlət reyestri haqqında” Azərbaycan Respublikası Qanunun 8-ci maddəsinə dəfələrlə dəyişikliklər edilib. Lakin bu dəyişikliklər sənədsiz evlərlə bağlı problemləri köklü şəkildə tam həll edə bilməyib. Nazirlər Kabinetinin 2026-cı il fevralın 9-da təsdiq etdiyi “Daşınmaz əmlak üzərində hüquqların dövlət qeydiyyatı üçün sənədlərin qəbulu, yoxlanılması və verilməsinin prosedur Qaydaları” isə sözügedən çətinliyin aradan qaldırılmasına böyük inam yaranıb.
Ekspertlərin sözlərinə görə, hüquqların dövlət qeydiyyatına alınması üçün təqdim olunan sənədlərlə torpağın kateqoriyası dövlət torpaq kadastrında saxlanılan məlumatlara uyğun gəlmədikdə qeydiyyat orqanının vəzifəli şəxsləri tərəfindən 15 iş günü müddətində yerquruluşu sənədlərinin təhlili yolu ilə araşdırma aparılır. Bunun nəticəsində sənədlərdə göstərilən məlumatların doğruluğu təsdiqlənərsə, əmlak üzərində hüquqlar dövlət qeydiyyatına alınır və torpaq kadastrında müvafiq düzəlişlər həyata keçirilir.
İqtisadçı deputat Vüqar Bayramovun sözlərinə görə, əgər vətəndaşın sənədində torpağın təyinatı tikintinin aparılmasına icazəyə imkan verirsə, amma dövlət qurumunun məlumat bazasında həmin ərazi kənd təsərrüfatı üçün yararlı torpaq kimi görsənirsə, belə halda məlumatı dəqiqləşdirmək məqsədilə digər uyğun qurumlara sorğu göndərilir. Bu prosesdə sənədin doğruluğu təsdiqini taparsa, həmin daşınmaz əmlak dövlət qeydiyyatına alınır.
Buradan aydın görünür ki, Nazirlər Kabinetinin təsdiqlədiyi yeni qaydalar qeydiyyatsız evlərin sənədləşməsi prosesində məlumatların dəqiqləşdirilməsinə xidmət edir. Bu, eyni zamanda, mülkiyyət hüquqlarının tanınması və qorunması baxımından da mühüm önəm daşıyır.
Bəs yeni qaydalar qeydiyyatsız evlərin sayının azalmasına təsir göstərəcəkmi? Əmlak məsələləri üzrə ekspert Elnur Azadov bu suala cavabında bildirir ki, keçmişdə prosedur qaydalar hansısa bir qanunla tənzimlənmirdi, ümumiyyətlə, prosedur yox idi. Hazırda isə bu obyektlərə, ilk növbədə, texniki baxış keçirilir. Alqı-satqıdan sonra torpağın yerləşməsi, koordinatları yoxlanılır, ərazinin üzərində buna uyğun başqa bir mülkiyyət varsa, qeydiyyata alınır. Başqa sözlə, proses zamanı reyestrdə əmlakların daha düzgün yerləşməsinə xüsusi önəm verilir. Ekspert onu da qeyd edir ki, sənədsiz evlərin qeydiyyata alınması ilə bağlı bəzi istisnalar da olur. Belə ki, əgər vətəndaşın vaxtilə təyinata uyğun torpağı üzərində hansısa layihə düzgün çəkilərək qeydiyyata alınıbsa və sənədləşmə prosesi yarımçıq qalıbsa, belə hal yalnız həmin şəxsə şamil olunur və proses davam etdirilir.
Bu məqamda belə bir sualla da üzləşilir: Bələdiyyə torpaqlarının sənədləşdirilərək çıxarış (kupça) verilməsi necə gerçəkləşdirilir? Hüquqşünas Tağı Hüseynovun sözlərinə görə, bələdiyyə torpaqlarının sənədləşdirilməsi uzun illərdir ki, vətəndaşların qarşılaşdığı ən problemli hüquqi məsələlərdən biri sayılır. Belə ki, bir çox hallarda torpaq sahəsi alınsa da, sonradan çıxarışın əldə edilməsi zamanı ciddi çətinliklərlə rastlaşılır. Bu zaman əsas problemlər bələdiyyənin təqdim etdiyi sənədlərdəki texniki və hüquqi çatışmazlıqlardan qaynaqlanır.
Başqa sözlə, vətəndaşlar bələdiyyədən torpaq alarkən sənədlərin dürüst olduğunu düşünsələr də, alqı-satqı müqaviləsində mühüm bir hissə çox vaxt doldurulmamış qalır. Məsələn, adətən, müqavilənin aşağı hissəsində keçmiş Torpaq və Xəritəçəkmə Komitəsinin qərarının təsdiqi ilə bağlı bölmədəki hissə boş saxlanılır. Halbuki bu, ən vacib məqamlardan biridir. Ona görə də bu məlumat olmadığı üçün vətəndaş sənədləri Əmlak Məsələləri Dövlət Xidmətinə təqdim etdikdə imtina cavabı alır və əsas səbəb kimi də məhz bu çatışmazlıq göstərilir.
Buna baxmayaraq, belə hallarda çıxış yolu, necə deyərlər, tam bağlanmış hesab edilmir. Yəni bu cür şəraitdə məhkəmə yolu ilə torpaq sahəsinin sənədləşdirilməsi məsləhət bilinir. Belə ki, əgər vətəndaşın bələdiyyədən aldığı torpaq sahəsi varsa və sənədlərində qeyd olunan çatışmazlıq mövcuddursa, lakin həmin ərazidə qonşular eyni qaydada torpaq alaraq çıxarış əldə ediblərsə, bu fakt məhkəmədə əsas kimi göstərilir. Ona görə də belə hallarda vətəndaş məhkəməyə müraciət edərək hüququnun tanınmasına nail olur. Hüquqşünas, eyni zamanda, vətəndaşlara bələdiyyə torpağı alarkən sənədlərin hüquqi ekspertizasını əvvəlcədən aparmağı və xüsusilə təsdiq bölmələrinin doldurulmasına diqqət yetirməyi zəruri sayır.
Yeri gəlmişkən, buradan vətəndaşın uzun illər ərzində torpaq sahəsi almaq, ev tikmək istəyi ilə bu işə başlarkən müəyyən çətinliklərlə qarşılaşdığı aydın görünür. Əsas problem də min bir əzab-əziyyətlə inşa edilən evə çıxarış ala bilməməsi ilə bağlı olur. Bu gün ölkədə minlərlə sənədsiz evin mövcudluğu da vurğulanan fikrin bariz ifadəsidir. Xatırladaq ki, bu evlərdə insanlar yaşayır, uşaqlar böyüyür, dövlət isə həmin evlərə qaz, su, işıq satır. Amma həmin evlərin mülkiyyət hüququnun rəsmiləşdirilməsinə gəldikdə, min cür bəhanə, maneə qarşıya çıxır. Belə bir bürokratik əngəl isə bəlkə də tikintiyə nəzarət edən qurumların – icra hakimiyyətindən tutmuş tikinti, ekologiya, səhiyyə, hətta qaz, su təminatı ilə əlaqədar fəaliyyət göstərən təşkilatların sayının çox olması ilə bağlıdır.
Amma bütün bu çoxsaylı nəzarətə baxmayaraq, ölkədə 500 mindən çox sənədsiz evin mövcud olması daim suallar doğurub: bu qədər qurum indiyədək hara baxıb, necə göz yumub, niyə vaxtında tədbir görməyib? Sualları konkretləşdirib deyə bilərik ki, Azərbaycanda inşaat prosesinə onlarla orqan nəzarət edir, amma “özbaşına tikililər” necə yaranır, bu qədər nəzarətedici orqan, sərt qanunlar olan ölkədə 500 min sənədsiz ev hansı yolla tikilir?!
Cavabları ümumiləşdirsək, təkcə onu demək kifayət edir ki, dövlət “özbaşına tikililər”i su, qaz və işıqla təmin edirsə, deməli, o sənədsiz evlərdə yaşayanların mülkiyyət hüququnu qismən tanıyır. Belə halda isə “özbaşına tikililər”in hüquqi mülkiyyət statusunun rəsmiləşdirilməsinə real şərait yaranır. Digər tərəfdən, bu məsələdə sənədləşmənin gerçəkləşməsi, yəni vətəndaşlara çıxarış (kupça) verilməsi hər il dövlət büdcəsinə böyük həcmdə vergi ödənilməsi deməkdir.
Amma bu məqamda bir həqiqəti də diqqətə çatdırmaq istərdik. Qanunsuz evlər deyilən “özbaşına tikililər”in böyük hissəsi dəmir yolunun təhlükəsizlik zolağında, yüksəkgərginlikli elektrik xətlərinin altında, magistral su kəmərlərinin üzərində, neft və sənaye obyektlərinin ərazilərində yerləşir. Hüquqşünas Mehman Muradlının sözlərinə görə, bu evlərin böyük bir hissəsi 1990-cı illərin sonu, 2000-ci illərin əvvəllərində nəzarətsiz şəkildə tikilib. O dövrdə şəhərsalma prinsiplərinə ciddi fikir verilməyib, torpaq sənədləri olmadan, necə gəldi, evlər inşa olunub.
M.Muradlı bildirir ki, indi məsələ təkcə evlərin qeydiyyata alınması ilə bağlı deyil. Bu ərazilərin normal şəhər infrastrukturu ilə təmin olunması çox çətindir. Söhbət elektrik, qaz, su, kanalizasiya xətlərinin çəkilməsindən gedir. Bu isə dövlət üçün çox böyük maliyyə yükü deməkdir. Düzdür, bəziləri yalnız vergi məsələsinə baxır: dövlət bu evləri leqallaşdırsa, böyük vergi gəliri əldə olunar. Amma unudulur ki, dövlət əvvəlcə həmin ərazilərdə küçələr, kommunikasiya xətləri çəkməli, kanalizasiya sistemi, enerji infrastrukturu qurmalıdır. Bu xərclər nəzərə alınmadan təkcə vergi potensialı ilə məsələni qiymətləndirmək düzgün deyil.
Beynəlxalq təcrübə nə deyir?
Ekspertlər bildirirlər ki, belə bir ciddi narahatlıq doğuran vəziyyət həm də beynəlxalq təcrübədən yararlanmaq məsələsini gündəmə gətirir. Bir sıra ölkələrdə oxşar problemlərin “kütləvi leqallaşdırma” proqramları vasitəsilə həll edilməsi bunun bariz ifadəsidir. Məsələn, qardaş Türkiyədə 2018-ci ildə “İmar Barışı” proqramı çərçivəsində milyonlarla qeyri-qanuni tikilinin rüsum müqabilində leqallaşdırılması, bununla da həm vətəndaşların mülkiyyət hüquqlarının rəsmiləşdirilməsi, həm də dövlət büdcəsinə əlavə gəlir cəlb edilməsi parlaq nümunədir. Qonşu Gürcüstanda isə torpaq və əmlak qeydiyyatının rəqəmsallaşdırılması və “bir pəncərə” prinsipi vasitəsilə qeydiyyat müddətinin kəskin şəkildə azaldılması diqqət çəkir. Avropa ölkələrində, xüsusilə Estoniya modelində torpaq reyestri və kadastr məlumat bazasının tam inteqrasiya olunması, eləcə də məlumat uyğunsuzluğu hallarında vətəndaş deyil, dövlət orqanları arasında elektron koordinasiya aparılması da sözügedən problemin həll yolları sırasında xüsusi yer tutur.
Ümumiyyətlə, yuxarıda sadalanan həll yolları göstərir ki, problemin köklü şəkildə aradan qaldırılması üçün 3 əsas şərt – rəqəmsal kadastr və reyestr inteqrasiyasına nail olunması, məsuliyyət bölgüsünün aydınlaşdırılması və keçid dövrü üçün xüsusi leqallaşdırma mexanizminin yaradılması vacidir.
Bu məqamda yenidən yazının əvvəlinə qayıtmaq istərdik. Nazirlər Kabinetinin təsdiqlədiyi “Daşınmaz əmlak üzərində hüquqların dövlət qeydiyyatı üçün sənədlərin qəbulu, yoxlanılması və verilməsinin prosedur Qaydaları” məlumat uyğunsuzluğuna görə avtomatik imtinaların qarşısını almaq baxımından müsbət addımdır. Bu, 15 günlük araşdırma mexanizminin vətəndaş hüquqlarının daha operativ qorunmasına xidmət etmək deməkdir. Lakin bu dəyişikliklər 500 minlik problemin yalnız bir hissəsini həll edir. Əgər dövlət faktiki yaşayışı və kommunal xidmət göstərilməsini qəbul edirsə, mülkiyyət hüququnun rəsmiləşdirilməsi istiqamətində daha çevik və sosial ədalət prinsiplərinə əsaslanan yanaşmanın tətbiqi də zəruridir. Əks halda, illərlə formalaşmış sənədsiz tikinti problemi hüquqi deyil, sosial və institusional böhran kimi qalmaqda davam edər.
Elnur FƏRZƏLİYEV,
daşınmaz əmlak eksperti
Ölkə ərazisində sənədsiz evlərin sayı çoxdur. Təbii ki, bu əmlaklara çıxarışların verilməməsində müxtəlif səbəblər var. Narahatlıq doğuran əsas məsələ isə həmin torpaqların təyinatının fərqli olması, bəzilərində inşaat normativlərinin uyğun aparılmaması, bir çoxunda isə tikililərin qadağan olunmuş sahələrdə, eləcə də yüksəkgərginlikli elektrik naqillərinin ətrafında tikilməsidir. Bu səbəbdən həmin əmlaklarla çıxarışlar verilə bilmir.
Burada itirən tərəf isə vətəndaşdır. Çünki mülkiyyət hüququ tanınmır, eyni zamanda, dövlət büdcəsi bu sahədən yararlana bilmir. Həmin əmlakların çıxarışı olsaydı, təbii ki, vətəndaş əmlak, torpaq vergisi ödəyər, sığortalana bilərdi. Kommunikasiya xətlərinin mühafizə zolağında tikilmiş qanunsuz tikililərdən başqa, normativlərə uyğun inşa edilən fərdi evlər də sənədləşdirilməlidir.
Bu gün kənd təsərrüfatlı təyinatlı torpaqlarda inşa edilən evlərə də çıxarış almaq mümkün deyil. Çünki həmin sahənin təyinatı onun üzərində yaşayış məqsədilə fərdi ev tikməyə imkan vermir. Bunun üçün icra mexanizmi qurulmalı, bundan sonra normativlərə uyğun inşa edilən qeyri-yaşayış və fərdi evlərə çıxarış verilməlidir.
Bakı və ətraf rayonların ərazilərində hazırda yüzlərlə qeyri-yaşayış obyekti də digər təyinatlı torpaqlarda tikildiyindən onlara çıxarış verilməsi real görünmür. Bunun üçün, ilk növbədə, həmin obyektlərin yerləşdikləri ərazilərdə torpaqların təyinatı dəyişdirilməlidir. Qeyd edim ki, onların mütləq əksəriyyəti vergi ödəyicisi kimi qeydiyyata düşüb. Həmin qeyri-yaşayış obyektləri kimi kommunal xərclərə daha çox rüsum ödənilir.
Hazırda respublikada yüz minlərlə çıxarışı olmayan fərdi yaşayış evi və torpaq sahəsinin böyük bir hissəsi paytaxt Bakı və Abşeronda yerləşir. Bu ərazilərdə çıxarışsız fərdi yaşayış evlərinin sayı 500 mini ötür. Bu tip evlərin bir hissəsi sovet dövründən qalıb, digər hissəsi isə ötən əsrin 90-cı illərdən sonrakı vaxtlarda kolxoz və sovxozlar tərəfindən vətəndaşlara ayrılmış torpaq sahələri üzərində tikilib.
Bəzi ərazilərdə inşa olunmuş fərdi yaşayış evlərinə heç bir halda çıxarış verilə bilməz. Bu, əsasən qadağan olunmuş ərazilərdə tikilmiş evlərə aiddir. Amma bəzi hallarda qadağa statusu götürülə bilər. Məsələn, bu, ərazidən keçən yüksəkgərginlikli elektrik naqilləri və ya kommunikasiya xətləri köçürüldüyü halda mümkündür.
Qiymət baxımından münasib olduğu üçün sənədsiz evlərin alıcıları da çoxdur. Lakin bu, sonradan əmlak sahibləri üçün ciddi problemlər yaradır. Belə ki, mənzil sahibi vəfat etdikdə həmin əmlak rəsmi şəkildə vərəsələr arasında bölünə bilmir. Yaxud boşanma zamanı məhkəmə qaydasında əmlakın hüquqi bölgüsü mümkün olmur. Zəlzələ və ya su basma kimi hallarda isə bu evlər sığortalanmadığı üçün dəymiş zərər dövlət tərəfindən qarşılanmır.
Vaqif BAYRAMOV
XQ
