Bakı. Trend:
Bakı şəhərində qəzalı və istismara yararlı olmayan binalarınsöküntüsünün başlaması ilə əlaqədar əhalinin kirayə mənzillər və yayeni tikili binalarda mənzillər axtarması əmlak bazarındaqiymətlərin artmasına səbəb olur.
Bu sözləri Trend-ə açıqlamasında AzərbaycanQiymətləndiricilər Cəmiyyətinin sədri Vüqar Orucdeyib.
Sədrin sözlərinə görə, bazara müraciətlərin sayının artması iləyanaşı, daşınmaz əmlakın investisiya obyekti kimi çıxış etməsi dəqiymət artımına təsir göstərir:
“Əvvəllər əhali və sahibkar kapital yığımı üçün vəsaitlərinibanklara qoyurdu. İndi isə banklarda depozit faizi illik 12%-dirsə,daşınmaz əmlakda illik qiymət artımı 15-20% arası olur. Həm dədaşınmaz əmlaka investisiya qoymaq risk baxımından da daha azrisklidir. Daşınmaz əmlak təkcə ildən-ilə qiymət artması iləkifayətlənmir, eyni zamanda, həmin daşınmaz əmlak növündən kirayəməqsədilə istifadə etmək olur ki, bu da əlavə gəlirlər gətirir.Demək olar ki, daşınmaz əmlaka investisiya edən şəxslər iki qatgəlir götürür”.
V.Orucov söküntü işləri həyata keçirilən əmlakınqiymətləndirilməsi prosesində yaşanan çətinliklərdən də danışıb. Obildirib ki, Azərbaycan qanunvericiliyinə görə, vətəndaş özəmlakından imtina edə bilər və dövlət ehtiyacı üçün bazar dəyəriədalətli şəkildə hesablanmış kompensasiya formasında ödənişedilərək əmlak hüququ alına bilər:
“Vətəndaşlar özləri imtina edən zaman həmin ərazidə və ya yaxınyerlərdə mənzillə təmin olunurlar, əgər yaxın ərazidə mənzillərtikilmirsə, digər ərazilərdə mənzi almaq üçün kompensasiya məbləğimüəyyənləşdirilir. Vətəndaşa kompensasiya məbləği ödənildikdənsonra onun mülkiyyət hüququ alınır.
Söküntü prosesində problemlər o zaman meydana gəlir ki, vətəndaşbuna razı olmasın və ya verilən kompensasiya məbləğinə razıolmasın. Bu zaman da vətəndaşın hüququ var ki, məhkəməyə müraciətetsin və yenidən qiymətləndirilmənin keçirilməsini tələb etsin.Həmçinin, sökülən binaların qəzalı vəziyyətdədir və onların bazardəyəri aşağıdır.
Vətəndaşa bu mənzillərə uyğun kompensasiya verildikdə yenitikili binalardan mənzil almaq üçün kifayət etmir. Buna görə dəvətəndaş narazılıq bildirir. Bunun üçün daha yaxşı olar ki,vətəndaşın əmlakının yerləşdiyi binanın yerində yeni tikili inşaolunsun və həmin yeni tikilindən vətəndaşa mənzil ayırılsın. Bu halmümkün deyilsə, vətəndaşa bir kvadratmetr üçün yeni tikilimənzillərin qiymətini hesablamaqla kompensasiya verilsin. Bu, həminproblemin həlli üçün alternativ yoldur.
Bəzən köhnə tikililərdə mənzillərin sahəsi kiçik olur, vətəndaşda onlara veriləcək mənzillərin daha böyük olmasını istəyir.Bununla əlaqədar olaraq, mövcud normativlər nəzərə alınmaqlavətəndaşın əmlakının 20% artıq əmlak sahəsi və ya həmin sahəni əldəetmək üçün kompensasiya məbləği ayırmaq mümkündür. Buna görə də,kiçik sahəsi olan mənzillərə individual yanaşma göstərmək lazımdırki, həmin yanaşmada vətəndaşın ailə üzvlərinin sayı, o cümlədən,ona məxsus əmlakın yerləşdiyi yer və digər individual xüsusiyyətlərnəzərə alınmalıdır”.
Mövuz ilə bağlı əmlak məsələləri üzrə ekspert ElnurAzadov da fikirlərini Trend-əbildirib. O, əmlak bazarında qiymət artımının digər səbəblərinətoxunub:
"Son zamanlar Bakı şəhərində istismar müddəti bitmiş binalarınyenilənməsi ilə bağlı demək olar ki, layihələr icra olunmadı. Əgər2016-2018-ci illərdə 120-dən çox binanın yenidən qurulması başverdisə, bazar kifayət qədər canlandısa, bu proses 2020-ci ildənetibarən 10 dəfə azaldı. Bu, qiymətlərin bahalaşmasına səbəb oldu,tikinti şirkətləri satdıqları mənzillərin qiymətlərini qaldırmağabaşladılar.
Həmçinin, Arxitektura Komitəsinin yeni normativlər tətbiqetməsi, inşaat şərtlərinin sərtləşməsi tikinti şirkətlərinin mayadəyərinə ciddi təsir etməyə başladı. Tikinti şirkətləri keçmişdəbir hektar ərazidə 50 min kvadratmetr inşa edirdilərsə, bu normativ2-2,5 dəfə azaldı.
Daha sonra Rusiya-Ukrayna arasında başlayan müharibə həminölkələrdə olan bir çox vətəndaşların Azərbaycana geri dönüşetməsinə səbəb oldu. Onlar kütləvi şəkildə daşınmaz əmlak almağabaşladılar. Bu axımın nəticəsində tikinti şirkətləri süni şəkildəqiymətləri artırmağa başladı. 2020-2021-ci illərdən etibarən ölkədəmənzil bazarında ciddi qiymət artımı müşahidə olundu.
Qiymət artımının digər səbəbi tikinti materiallarınınbahalaşması ilə bağlıdır. Xüsusilə armaturun qiyməti bir ton üçün780 manatdan 1 250 manat kimi kəskin bahalaşdı. Bununla yanaşı,bəzi inşaat materiallarının qiymətinin 5-25% aralığında bahalaşmasımənzil qiymətlərinin artımına səbəb oldu”.
Ekspert əmlak bazarında qiymətlərin normallaşması üçün və daharəqabətli bazarın təşkil olunması üçün bir neçə təkliflə çıxışedib:
“Baxmayaraq ki, 2024-cü ilin əvvəllərindən Bakı şəhərinin BaşPlanı təsdiqlənib, amma bu gün də tikinti şirkətlərinin aktivliyiəvvəlki səviyyəyə qayıtmayıb. Tikinti sektorunda icazələr məhdudsayda verilir ki, bu da daşınmaz əmlak bazarındakı qiymətlərəbirbaşa olaraq təsir edir.
Ölkədə istismar müddəti bitmiş 16 min binanın 1 100-ü artıqqəzalı və qismən qəzalı vəziyyətdə, 194 bina isə yaşayış üçün ciddişəkildə təhlükəlidir. elə buna görə Komisiya yaradılıb. Bu ilərzində həmin binaların sökülməsi ilə bağlı planlama işləriaparılacaq, bəzi binalarda isə artıq söküntü işlərinə başlanılıb.Bu proses əmlak bazarı ilə bağlı yaxşı xəbərdir. Bazarınnormallaşmasında əhəmiyyətli rol oynaya bilər.
O cümlədən, nə zaman bazarda tikinti şirkətlərinin sayı əvvəlkidövrdəki qədər olarsa, tikinti şirkətləri aktiv bazara çıxarlarsa,kifayət qədər əmlak satışa çıxarılarsa, yalnız bu müddətdən sonraəmlak bazarında stabilləşmə ola bilər. Bunun üçün kifayət qədərvaxt lazımdır. Əks halda ölkədə daşınmaz əmlak bazarında qiymətlərbaha olacaq, xüsusilə də paytaxtda. Getdikcə bütün regionlarda bu,öz əksini tapacaq”.
Bunlarla yanaşı Trend əmlak və tikinti bazarı ilə bağlı rəsmiməlumatlar əsasında bəzi statistik göstəricilər toplayıb.Belə ki, rəsmi məlumatlara görə, Azərbaycanda mənzil qiymətləri2020-ci ildən bəri 32% artıb. Təkcə 2024-cü ildə isə ilkin mənzilbazarında qiymətlər 11,3%, təkrar mənzil bazarında qiymətlər isə9,8% bahalaşıb.
Ötən il ərzində ölkədə 20 min 149 fərdi yaşayış evi tikilib.Yaşayış evlərinin 11 min 502-si əhali tərəfindən inşa edilib, 6341ədədi qeyri-dövlət (özəl) müəssisələri tərəfindən inşa edilib,2306-sı dövlət müəssisələri tərəfindən inşa edilib. Bəhs olunandövrdə mənzil tikintisi ilə əlaqədar iqtisadiyyata 2,573 milyardmanat (illik müqayisədə 92,8% çox) investisiya yönəldilib. Daşınmazəmlakla əlaqədar əsas kapitala 9,8 milyon manat investisiyayönəldilib.
Ötən ilin sonunda Azərbaycanda daşınmaz əmlak sektorunda 19,6min nəfər çalışıb. Onlardan 5,5 min nəfəri dövlət, 14,1 nəfəri isəözəl şirkətlərdə fəaliyyət göstərib. Həmin işçilərin orta aylıqnominal əməkhaqqı 1 073 min manat olub. Dövlət sektorunda bu məbləğ1 250 manat, özəl sektorda isə 1 007 manat təşkil edib.
Həmçinin, ötən il dövlət büdcəsinə 338,5 milyon manat əmlakvergisi ödənilib.
O cümlədən, 2024-cü il ərzində ölkədə tikinti sektorunda ümumidaxili məhsul istehsalının həcmi 8,478 milyard manat təşkil edib.Tikinti materiallarının istehsalı sahəsində isə illik müqayisədə16,9% çox olmaqla 1,423 milyard manatlıq məhsul istehsal edilib.Tikintisi sekoru ilə əlaqədar ölkə iqtisadiyyatına 5,354 milyardmanat (illik müqayisədə 11,8% çox) investisiya yönəldilib.
Keçən il ölkədə tikinti sektorunda muzdla çalışan işçilərin sayı119,1 min nəfər olub. Onların 24,5 min nəfəri dövlət sektorunda,94,6 min nəfəri isə özəl sektorda fəaliyyət göstərib. Onların ortaaylıq nominal əməkhaqqı 1 083 manat təşkil edib. Bu rəqəm özəlsektorda 1 091 manat, dövlət sektorunda 1 054 manat təşkiledib.
