Dubayda iyirmi il: şəxsi yol və bazarın təkamülü
- Siz təxminən 20 il əvvəl Dubaya gəlmisiniz. O vaxt şəhər necə idi — və necə oldu? Təkcə daşınmaz əmlakda deyil, Əmirliklərdəki həyat tərzində nə dəyişdi? - İlk dəfə Dubaya təxminən 26 il əvvəl gəlmişdim. Mərhum atamın burada biznesi var idi, ona görə tez-tez gəlirdik və bu şəhərlə bağlı çox isti xatirələrim var. Hələ o vaxt mən xüsusi bir atmosfer hiss etdim və sözün əsl mənasında Dubaya aşiq oldum. Hər dəfə bura uçanda heyranlıq hissi keçirirdim — buranın insanı cəzb edən xüsusi bir enerjisi olduğunu hiss edirdim. Şəhər, əlbəttə, tamamilə fərqli idi — daha sakit, yavaş həyat ritmi ilə. Amma hələ o vaxt belə böyük potensial hiss olunurdu. Xatırlayıram, Şeyx Zayed Yolu ilə gedirdik və bu gün şəhərin ən populyar rayonlarından birinin yerləşdiyi yerdə o vaxt sadəcə səhra var idi. Bunun nəyə çevriləcəyini təsəvvür etmək çətin idi. Dəyişikliklər gözümüzün qarşısında baş verirdi — hər bir neçə aydan bir gəlirdim və hər dəfə böyük miqyaslı inkişaf görürdüm. Bu illər ərzində Dubay kolossal transformasiya keçirdi. İnkişaf edən bir şəhərdən dünyanın əsas mərkəzlərindən birinə çevrildi — təkcə daşınmaz əmlak baxımından deyil, həm də həyat keyfiyyəti, təhlükəsizlik səviyyəsi, xidmət və imkanlar baxımından. Həyat tərzi də dəyişdi — daha sürətli, daha beynəlxalq və texnoloji oldu. Bununla belə, Dubay ən vacib olanı qorudu: sabitlik, təhlükəsizlik və sabaha inam hissi. 13 ildən çox əvvəl Dubaya köçdüm və dərhal daşınmaz əmlak sahəsində işləməyə başladım. İlk günlərdən peşəyə tam daldım və səylərim nəticə verdi. - Bəs öz işiniz necə dəyişdi? Bu illər ərzində bazar hansı mərhələlərdən keçdi və müştərilərə yanaşma necə dəyişdi? - İşə başlayanda, hər bir agent kimi, istənilən sorğunu qəbul edirdim — müxtəlif büdcələrlə işləyirdim, icarə ilə məşğul olurdum və peşənin bütün mərhələlərini sıfırdan keçirdim. O vaxt bu vacib bir məktəb idi: biz həqiqətən bütün əsasları öyrənirdik ki, bu gün, təəssüf ki, bir çox yeni agentlər artıq ötürürlər. Zaman keçdikcə, təcrübə və nəticələr sayəsində öz müştəri bazam formalaşmağa başladı. İnsanlar qayıdırdılar, məni tanışlarına tövsiyə edirdilər və iş tədricən başqa səviyyəyə çıxdı. Müəyyən bir məqamda icarədən tamamilə satışa keçdim və daha dərin yanaşma və strateji düşüncə tələb edən sövdələşmələrə yönəldim. Bazar haqqında danışsaq, o bir neçə parlaq mərhələdən keçdi. 2008-ci il böhranı bütün sənaye üçün ciddi sınaq oldu. Sonra ləngimə dövrləri oldu, o cümlədən 2014-cü il ətrafında, bazar daha ehtiyatlı və təmkinli oldu. Pandemiyadan əvvəl kifayət qədər sakit dövrlər var idi, xüsusilə yay aylarında bazar demək olar ki, donurdu. COVID-19 zamanı isə əksinə, panika başladı — bir çoxları sabah nə olacağını bilmədən obyektləri bazardan aşağı qiymətə satırdılar. Bu dövrü çox yaxşı xatırlayıram. Lakin Dubay kifayət qədər tez bərpa oldu və pandemiyadan sonra bazar aktiv şəkildə böyüməyə başladı. Əlavə impuls beynəlxalq investorların axını verdi, xüsusilə son illərin geosiyasi hadisələrindən sonra. Bu, tələbi artırdı və bazarı yeni aktivlik səviyyəsinə çıxardı. Müştərilərə yanaşmama gəlincə — o dəyişməyib. Başlanğıcdan etibarən mənim üçün dürüst və açıq işləmək prinsipial idi. Mən müştərilərlə oyun oynamıram və özümün inanmadığım şeyi təklif etmirəm. Mən həqiqətən insanları, onların istəklərini və enerjilərini hiss edirəm. Və həmişə yalnız özüm üçün seçəcəyim variantları təklif edirəm. Bəlkə bu sadə səslənir, amma məhz bu yanaşma uzunmüddətli münasibətlər və etibar qurmağıma imkan verdi ki, bu da biznesimin əsasını təşkil edir.Təhlükəsizlik və geosiyasət
- Gəlin əsas məsələdən danışaq. Atəşlər Dubaydakı gündəlik həyata necə təsir etdi — gündəlik həyatda, işdə, logistikada bu nə dərəcədə hiss olunur? - Əgər açıq danışsaq, ilk bir neçə gün, əlbəttə, asan deyildi. Qorxu var idi, qeyri-müəyyənlik var idi — heç kim vəziyyətin necə inkişaf edəcəyini başa düşmürdü. Amma məni müsbət mənada həqiqətən təəccübləndirən — BƏƏ-dəki müdafiə səviyyəsi idi. Hava hücumundan müdafiə sistemi çox yüksək səviyyə göstərdi: heç bir raket hədəfə çatmadı, hamısı qarşılandı. Xəbərlərdə bəzən görünən — yalnız zərbələrin qarşılanmasından sonra qalan qəlpələr idi, birbaşa zərbələr deyil. Və məncə, o anda təkcə Dubay sakinləri deyil, bütün dünya Əmirliklərdəki təhlükəsizlik sisteminin nə qədər güclü olduğunu gördü. Gündəlik həyata gəlincə — bəli, dəyişikliklər var. İlk günlərdə bir çox turist getdi, axın xeyli azaldı, xüsusilə uçuş məhdudiyyətlərini nəzərə alsaq. Şəhər nəzərəçarpacaq dərəcədə sakitləşdi. Amma bunu başa düşmək vacibdir: Dubay, xarici xəbərlərdə bəzən göstərildiyi kimi, "boş" deyil. Mən turist zonasında yaşayıram, demək olar ki, hər gün restoranlarda, otellərdə oluram — onlar işləyir, insanlar var, həyat davam edir. Bəli, əvvəlki yüklənmə yoxdur, amma hər şeyin dayandığını demək — düzgün deyil. Məişət baxımından — heç bir problem yoxdur. Mağazalar tam təmin olunub, məhsul çatışmazlığı yoxdur. Qiymətləri qaldırmağa qısamüddətli cəhdlər oldu, amma hakimiyyət anında reaksiya verdi — qiymətlər geri qaytarıldı. Bu, bir daha ölkədəki nəzarət və idarəetmə səviyyəsini göstərir. Hətta belə şəraitdə müəyyən nüanslar var — tıxaclar azaldı, şəhər daha sakit oldu. Müəyyən mənada bu, 10-15 il əvvəlki Dubayı xatırladır. Və əslində, bir çox rezident indi bunda öz üstünlüklərini tapır — ailə üçün, iş xaricində həyat üçün daha çox vaxt yaranır. Daşınmaz əmlak bazarına gəlincə — çöküşdən söhbət gedə bilməz. Bəli, bazar bir az yavaşladı — bu, cari xarici hadisələrə təbii və gözlənilən reaksiyadır. Bununla belə, bunu başa düşmək vacibdir: əvvəldən investorların etibarına səbəb olmayan ayrı-ayrı zəif layihələr var. Bunlar sabit dövrlərdə belə satılması çətin olan obyektlərdir. Və məhz belə layihələr üzrə indi qiymət enişi görmək olar — mülkiyyətçilər bu aktivlərdən çıxmaq üçün bazardan aşağı qiymətə satmağa hazırdırlar. Şəxsən mən belə layihələrlə işləmirəm — mənim üçün reputasiya həmişə istənilən sövdələşmədən vacibdir. Bununla yanaşı, keyfiyyətli layihələrə tələb qorunur və onların qiymətləri düşmür. Proqnoz haqqında danışsaq — vəziyyətin sabitləşməsindən sonra bazarın tempi bərpa etmək üçün müəyyən vaxt lazım olacaq. Amma Dubayın tarixinə baxsaq, o artıq dəfələrlə böhranlardan keçib və hər dəfə daha güclü çıxıb. Əminəm ki, bu dəfə də Dubay təkcə investisiya cəlbediciliyini təsdiqləməyəcək, həm də yaşamaq üçün nə qədər təhlükəsiz yer olduğunu bir daha sübut edəcək. Və nə qədər qəribə səslənsə də, bu gün bir çox insan belə bir vəziyyətdə belə Dubayda özlərini bəzi Avropa şəhərlərindən daha təhlükəsiz hiss etdiklərini deyir..jpeg)
- Bu vəziyyət daşınmaz əmlak bazarına necə təsir etdi? Müştərilərin təhlükəsizlik suallarına görə artıq razılaşdırılmış sövdələşmələrdən imtina etdiyi hallar oldumu? - Daşınmaz əmlak bazarı haqqında danışsaq, buna artıq qismən toxundum — bazar çökməyib. O daha yavaş və seçici oldu ki, bu da cari şəraitdə tamamilə məntiqi reaksiyadır. Sövdələşmələrdən imtinaya gəlincə — mənim təcrübəmdə bunlar tək-tük hallardır. Hadisələrin başlamasından bir neçə gün əvvəl üç sövdələşmə imzalanmışdı və bu müştərilərdən heç biri imtina etmədi. Birini artıq bağlamışıq, daha ikisi prosesdədir. Bəli, sövdələşməyə girməmək qərarına gələn bir müştəri oldu. Yeni layihə mərhələsində alış nəzərdən keçirirdik və o gözləmək qərarına gəldi. Bu, normal, ölçülüb-biçilmiş mövqedir. Amma ümumilikdə panika və kütləvi imtinalar yoxdur. Hazırda bazar açıq şəkildə iki kateqoriyaya bölünüb. Birincisi — gözləmə mövqeyi tutan insanlardır. Onlar nə almağa, nə satmağa tələsirlər, sadəcə vəziyyəti müşahidə edirlər. İkinci kateqoriya — əksinə, məhz belə dövrlərdə ən yaxşı imkanların yarandığını anlayan investorlardır. Onlar aktiv şəkildə sövdələşmə axtarırlar və real dəyər gördükdə tez qərar qəbul etməyə hazırdırlar. Bununla yanaşı, qeyd etmək vacibdir ki, tələb təkcə investorlar tərəfindən deyil. Yaşamaq üçün daşınmaz əmlak axtarmağa davam edən kifayət qədər müştəri var — və bu sövdələşmələr davam edir. Bəli, bazarın tempi vəziyyət başlamazdan əvvəlkindən aşağıdır — və bu faktdır. Mən "ideal mənzərə" çəkəcək agentlərdən deyiləm. Amma bazar dayanmayıb. O sadəcə daha şüurlu olub: daha az təsadüfi qərar, daha çox təhlil, obyektin keyfiyyətinə daha çox diqqət. Və məhz belə dövrlərdə ən güclü sövdələşmələr formalaşır. - Dubay hakimiyyəti necə reaksiya verir — şəhərin belə bir ssenariyə sistemli şəkildə hazır olduğu hissi varmı? - Hakimiyyətin reaksiyası haqqında danışsaq — o tamamilə aydın, sürətli və sistemlidir. Artıq sözlər və xaos olmadan. Və bunu Dubayda olan hər kəs görür. Şəhər belə ssenarilərə sadəcə hazır deyil — o əvvəldən bunlar üçün qurulub. Dubay artıq dəfələrlə qeyri-sabitlik dövrlərindən keçib və hər dəfə daha güclü çıxıb. Amma ən göstərici olan — kontrastdır. Analoji vəziyyətdə bir çox ölkələrdə panika, xaos, talançılıq, cinayətin artması, sistemdə nasazlıqlar görərdik. Bu, hamımızın bildiyi reallıqdır. Dubayda bunlar yoxdur. Heç biri. Burada nizam nizam olaraq qalır. Qanunlar işləyir. Sistem sıradan çıxmır. Və insanlar bunu hiss edir. Bu, uğur deyil — bu, hər şeyin qabaqcadan düşünüldüyü, son anda həll edilmədiyi çox aydın qurulmuş idarəetmə modelinin nəticəsidir. Məhz buna görə, hətta belə şəraitdə, şəhər daxilində bir çox başqa ölkələrdə tapmaq çətin olan nəzarət, sabitlik və təhlükəsizlik hissi qorunur. Dubay böhranlarla sınanmır — onların vasitəsilə ona niyə etibar olunduğunu sübut edir. - Qiymətlərin qeyri-sabitlik fonunda korreksiya ola biləcəyinə dair qiymətləndirmələr var. Bunu praktikada görürsünüzmü? Bu təhlükədir, yoxsa əksinə, alıcı üçün imkan pəncərəsi? - Bəli, mən qəbul edirəm ki, cari qeyri-sabitlik fonunda bazar müvəqqəti korreksiya edə bilər. Amma "korreksiya" dedikdə nəyi nəzərdə tutduğumuzu düzgün başa düşmək vacibdir. Bu, qiymətlərin düşməsi haqqında deyil, daha çox artımın yavaşlaması haqqındadır. Yəni müəyyən bir dövr üçün — bir neçə ay, bəlkə yarım ilə qədər — qiymətlər sabitləşə və əvvəl gördüyümüz templə artmaya bilər. Bəli, bazardan aşağı tək-tük sövdələşmələr ola bilər — 10-15%, bəzən 20%-ə qədər. Amma bu sistemli hadisə deyil, daha çox mülkiyyətçilərin konkret vəziyyətləri ilə bağlı nöqtəvi imkanlardır. Ona görə bunu bazar üçün təhlükə kimi qiymətləndirməzdim. Əksinə — bu alıcı üçün imkan pəncərəsidir. Məhz belə dövrlərdə bazara ən düzgün şəkildə daxil olmaq olar: sakitcə, ajiotajsız, ən yaxşı obyekti seçmək imkanı ilə və bəzi hallarda daha sərfəli qiyməti fiksə etmək imkanı ilə. Strateji baxımdan danışsaq, Dubay artıq dəfələrlə böhranlardan keçib və hər dəfə bazar sadəcə bərpa olmayıb, yeni səviyyəyə çıxıb. Əminəm ki, bu dəfə də belə olacaq. Üstəlik, cari vəziyyət dünyaya bir daha göstərir ki, Dubay — bu təkcə rahatlıq, vergilərin olmaması və yüksək həyat səviyyəsi haqqında deyil, həm də qlobal qeyri-sabitlik şəraitində belə təhlükəsizlik haqqındadır. Məhz buna görə ağıllı pullar Dubaydan çıxmır — onlar daha güclü girmək üçün anı gözləyir. - Siz baş verən hər şeyə baxmayaraq Dubayda qaldınız. Bu şüurlu seçimdir — və əgər belədirsə, nəyə əsaslanır? İçəridən elə nə görürsünüz ki, vəziyyəti xaricdən müşahidə edənlər görmür? - Bəli, bu tamamilə şüurlu seçim idi. Biz ailəmizlə Dubayda qaldıq və getmək variantını nəzərdən keçirmədik belə. Çünki bizim üçün bu sadəcə şəhər deyil — bu evdir. Həyatımız, uşaqlarımız, onların məktəbi, ritmimiz, planlarımız buradadır. Amma əgər açıq danışsaq — qərarımıza ən çox təsir edən daxili təhlükəsizlik hissi oldu. Deyilənlər deyil, yazılanlar deyil — küçəyə çıxdığında, adi həyatını yaşadığında hiss etdiyin. Həyat burada davam edir. İnsanlar qorxu içində yaşamırlar. Panika yoxdur, xaos yoxdur. Sakitlik var, nizam var, hər şeyin nəzarət altında olduğu hissi var. Və bu, kənardan göründüyündən çox fərqlənir. Xaricdən baxdıqda — burada gərginlik, qeyri-sabitlik olduğu görünür. Amma içəridə olanda tamam başqa bir şey görürsən: sistemin necə işlədiyini, qərarların nə qədər tez qəbul edildiyini, insanların ətrafda baş verənlərə necə etibar etdiyini. Və yəqin ki, məhz bu daxili əminlik verir — ki, düzgün yerdəsən. Burada çağırışlar olmadığından deyil. Onlarla baş çıxarmağı bacardıqlarından. Və məsələn, mənim haqqımda danışsaq — bəli, indi Dubayda qaldım və əvvəlki kimi yaşamağa davam edirəm. Amma eyni zamanda, qrafikim imkan verən kimi həmişə Bakıya uçmağa çalışıram. Hətta bəzən bir-iki günlüyə — sadəcə mətbəximizə, atmosferə, ev hissinə həsrət qaldığıma görə. Bu yay, çox güman ki, iyunda oraya bir-iki həftəliyə getməyi planlaşdırıram — dincəlmək, diqqəti yayındırmaq, təbiətdən və havamızdan ləzzət almaq. Və sonra, həmişəki kimi, yenidən Dubaya qayıtmaq. 
İnvestisiya reallığı: rəqəmlər və müqayisələr
- Gəlin konkret danışaq. Bu gün Dubayda daşınmaz əmlakın icarəsi real olaraq hansı gəlirliliyi təmin edir? Orta illik gəlirlilik faizi neçədir və investisiyanın özünü doğrultma müddəti nə qədərdir? - Dubayda icarədən əldə edilən gəlirlilik haqqında danışsaq, burada vahid sabit rəqəm olmadığını anlamaq vacibdir — hər şey birbaşa layihədən, yerləşmədən və investorun strategiyasından asılıdır. Orta hesabla, gəlirlilik təxminən illik 5-6%-dən 8-9%-ə qədər dəyişə bilər. Amma əsas məsələ — bu təkcə icarə rəqəmi deyil, düzgün investisiya strategiyasıdır. Daha stabil, amma mülayim gəlir verən layihələr var — məsələn, illik 5-6%. Bununla yanaşı, onların güclü tərəfi yenidən satış potensialıdır. Yəni investor, şərti olaraq, obyekti bir il icarəyə verə, sonra isə qiymət artımı hesabına yaxşı mənfəətlə sövdələşmədən çıxa bilər. Və daha yüksək icarə gəlirliliyi olan başqa kateqoriya layihələr var — illik 8-9% səviyyəsində. Amma adətən belə obyektlərdə dəyərin artımı daha təmkinlidir və yenidən satışda həmişə əhəmiyyətli qiymət artımı göstərmirlər. Ona görə burada həmişə özünüzə düzgün sual vermək vacibdir: investorun məqsədi nədir — stabil passiv gəlir, yoxsa kapitalın artması. Özünüdoğrultma müddətinə gəlincə, bazar üzrə orta hesabla bu təxminən 10-12 ildir, amma yenə də hər şey seçilmiş strategiyadan və konkret aktivdən asılıdır. Mən adətən müştərilərə belə izah edirəm: Dubayda sadəcə alan deyil, düzgün seçən qazanır. Dubayda gəlirlilik — rəqəm deyil, strategiyadır. - Azərbaycandan bir çox potensial alıcılar Dubayı Bakı və İstanbulla müqayisə edirlər. Rəqəmlərlə danışsaq — Dubay daşınmaz əmlakına investisiya bu iki şəhərlə müqayisədə nə dərəcədə daha sərfəli, yaxud əksinə, daha risklidir? - Bu çox tez-tez verilən sualdır və burada təkcə rəqəmləri deyil, bazarın özünün modelini müqayisə etmək vacibdir. Rəqəmlərlə danışsaq, bu gün Dubayda icarədən orta gəlirlilik təxminən illik 5-9% təşkil edir. Müqayisə üçün: Bakıda orta hesabla bu təxminən illik 3-5%, İstanbulda — rayondan və daşınmaz əmlakın növündən asılı olaraq təxminən 4-6%. Amma əsas fərq hətta faizlərdə deyil. Dubayda investor təkcə icarə gəliri deyil, həm də beynəlxalq kapital və əhalinin daimi axını sayəsində aktivin dəyərinin artım potensialı əldə edir. Şəhər son onilliklər ərzində biznes, investorlar və ailələr üçün qlobal cazibə mərkəzinə çevrilib. Buraya beynəlxalq şirkətlər, sahibkarlar, mütəxəssislər, onlarla birlikdə ailələr köçür ki, bu da daşınmaz əmlaka davamlı tələb formalaşdırır. Müqayisə etsək, hər bazarın öz xüsusiyyətləri və üstünlükləri var. Bakı və İstanbul öz dinamikası və inkişaf məntiqi olan daha lokal bazarlardır. Dubay isə daha çox qlobal iqtisadiyyata inteqrasiya olunub və məhz bu onun investisiya cəlbediciliyinə təsir edir. Risklər baxımından — risk istənilən investisiyada var. Amma praktika göstərir ki, qlobal qeyri-sabitlik dövrlərində kapital tez-tez Dubay kimi şəhərlərə yenidən paylanır. Bəli, cari vəziyyət müvəqqəti yavaşlama verə bilər, amma fundamental olaraq bazara maraq qorunur. Məhz buna görə bir çox investor belə dövrləri təhlükə kimi deyil, giriş imkanı kimi qiymətləndirir. - Bu gün nə daha sərfəlidir — icarəyə vermək üçün alış, tikinti mərhələsində yenidən satış, yoxsa bu bazarda işləyən başqa investisiya modelləri var? - Burada başa düşmək vacibdir: icarə yoxsa yenidən satış daha sərfəlidir — bunu birmənalı demək olmaz. Bunlar fərqli investisiya strategiyalarıdır. Stabil passiv gəlir vacib olan investorlar var — onlar icarə seçir. Yenidən satış vasitəsilə kapitalın artmasına yönələnlər var. Amma bazar dəyişib: əvvəlki kimi 6-8 ay ərzində sürətli yenidən satışlar artıq demək olar ki, yox olub. Bu gün layihənin tamamlanma mərhələsinə qədər üfüqlə girməli — və burada əsas olan həmişə düzgün obyektin seçimidir. Seqmentlər haqqında danışsaq, hazırda taunhauslar və villalar çox güclü dinamika göstərir — əsas tələb məhz onlara yönəlib. Və burada qeyd etmək vacibdir ki, artıq təkcə Dubay haqqında danışmırıq. Əbu-Dabi də çox aktiv şəkildə böyüyür. Bu gün o, regiondakı ən sürətlə inkişaf edən bazarlardan biridir. Orada güclü infrastruktur və yaşam tərzi formalaşır: Yas Adası, Ferrari World Əbu-Dabi, Warner Bros. World Əbu-Dabi, Etihad Arena-da dünya ulduzlarının ən böyük konsertləri keçirilir. Üstəlik — indi Disneyland Əbu-Dabi layihəsi rəsmi olaraq təsdiqlənib ki, bu da regionda ilk Disney olacaq və investisiya axınını və bazara marağı daha da artıracaq. Həmçinin vacibdir — nəqliyyat inkişaf edir: Dubay ilə Əbu-Dabi arasında yol müddətini təxminən 30 dəqiqəyə endirəcək sürətli dəmiryolu əlaqəsi planlaşdırılır. Bütün bunlar birbaşa daşınmaz əmlak bazarına təsir edir — biz artıq indi Əbu-Dabidə, xüsusilə villa və taunhaus seqmentində yüksək tələb və çoxlu sövdələşmə görürük. Ona görə sual daha sərfəli olanda deyil. Sual strategiyanın və aktivin nə qədər düzgün seçilməsindədir. Bu gün format seçən deyil — bazarın hara hərəkət etdiyini vaxtında görən qazanır.Alış praktikası: risklər, səhvlər, nüanslar
- Potensial alıcıları adətən hansı risklər və gizli problemlər barəsində xəbərdar etmirlər? - Doğrusunu desəm, bir müsahibə çərçivəsində bütün gizli problemləri sadalamaq sadəcə mümkün deyil. Dubayda daşınmaz əmlak bazarı təkcə mənzil almaq haqqında deyil. Bu, bazarın, proseslərin, qanunvericiliyin və ilk baxışda görünməyən nüansların dərindən başa düşülməsi haqqındadır. Çox vaxt hər şeyin sadə olduğu illüziya yaranır: layihə seçdin, aldın, gözlədin — və baha satdın. Praktikada belə deyil. Burada çox sayda nüans var — qurucunun seçimindən və giriş mərhələsindən tutmuş hüquqi prosedurlar, likvidlik və çıxış strategiyasına qədər. Və inanın, bu gizli problemlər həqiqətən çoxdur. Üstəlik, bütün brokerlər belə bu riskləri tam başa düşmürlər. Çünki belə şeylər yalnız təcrübə ilə gəlir — sövdələşmədən sövdələşməyə, broşüralarda yazılmayanı görməyi öyrəndiyin real vəziyyətlər vasitəsilə. Mən bu bazarda artıq 13 ildən çoxdur, təcrübəm yüzlərlə iş, o cümlədən mürəkkəb işlərdir. Buna baxmayaraq, 1% belə şübhəm olsa, həmişə yenidən yoxlayıram. Hüquqşünaslardan quruculanadək böyük peşəkar əlaqələr dairəm var — və heç vaxt "göz üstü" qərar qəbul etmirəm. Burada demək olar ki, heç danışılmayan daha bir vacib məqam var: ən böyük risklərdən biri agentin seçimidir. Çünki məhz agent ya sizi bütün bu nüanslardan keçirəcək və maraqlarınızı qoruyacaq, ya da əksinə, müştəri üçün nəticələri düşünmədən sadəcə obyekt satacaq. Bunu anlamaq vacibdir: Dubayda bazar səbəbindən deyil — strategiyanın, obyektin və işlədiyiniz insanın yanlış seçimi səbəbindən itirmək olar.
- Xarici alıcılar ən çox hansı səhvləri edirlər — və bunları hazırlıq mərhələsində qabaqlaya olarmı? - Bəli, bu səhvlərin qarşısını almaq olar — amma yalnız əvvəlcədən düzgün yanaşma qurulduqda. Ən geniş yayılmış səhv — emosiya üzərində alışdır. İnsanlar gəlirlər, gözəl şourum, pəncərədən mənzərə, atmosfer görürlər — və rəqəmlər, likvidlik və çıxış strategiyası haqqında düşünmədən qərar qəbul edirlər. Nəticədə aktiv deyil, təəssürat alırlar. İkinci səhv — yalnız qiymətə və ya "isti təklifə" yönəlmə. Bir çoxları əgər obyekt "bazardan aşağıdırsa", bu avtomatik olaraq yaxşı sövdələşmə olduğunu düşünür. Amma Dubayda aşağı qiymətin tez-tez səbəbi olur: yerləşmə, layihənin keyfiyyəti, gələcəkdə zəif tələb. Dərin təhlil olmadan bunu qaçırmaq asandır. Üçüncü — bazar dövrü və giriş nöqtəsi haqqında anlayışın olmaması. İnsanlar ya çox gec, bazar artıq qızışanda daxil olurlar, ya da əksinə — qorxurlar və almaq lazım olan anı qaçırırlar. Bu birbaşa gəlirliliyə təsir edir. Və daha bir kritik səhv — yanlış agentin seçimi və ya sistemsiz olaraq eyni vaxtda bir neçə agentlə iş. Nəticədə insan strategiya əvəzinə parçalanmış məlumat, təzyiq və xaos alır. Bunu qabaqlaya olarmı? Bəli. Amma başa düşmək vacibdir: hazırlıq sadəcə "internetdə oxumaq" deyil. Bu: bazar və layihələrin təhlili, öz məqsədini anlamaq (investisiya, kapitalın qorunması, yaşayış), aydın giriş və çıxış strategiyası və ən əsası — riskləri əvvəlcədən görməyi bacaran insanla iş. - Bu gün qurucu seçimi və layihənin alışdan əvvəl yoxlanması nə dərəcədə vacibdir? Nəyə diqqət yetirmək lazımdır? - Qurucunun seçimi investisiyada əsas amillərdən biridir. Amma mən daha geniş deyərdim: vacib olan sadəcə qurucunun adı deyil, konkret layihə və ona giriş şərtləridir. Bu gün Dubay bazarı çox aktivdir, çoxlu sayda yeni develope ortaya çıxır. Və təəssüf ki, bütün alıcılar gözəl reklamın arxasında həmişə keyfiyyətin durmadığını başa düşmürlər. Konkret ad çəkməyəcəyəm, amma marketinqə nəhəng büdcə yatıran və eyni zamanda layihələrinin aktiv satılması üçün agentlər üçün komissiyaları artıran qurucular var. Nəticədə bazar real dəyərlə deyil, vədlərlə dolur. Sonra nə olur? Tikintidə gecikmələr, elan ediləndən aşağı keyfiyyət və ya investorun gözləntilərini doğrultmayan layihələr. Burada başa düşmək çox vacibdir: agent satmağa motivasiya oluna bilər, amma həmişə müştərinin marağını qorumağa deyil. Digər tərəfdən, iri, sübut olunmuş qurucular var — və bu həqiqətən daha təhlükəsiz seçimdir. Amma burada da nüans var: tanınmış developerdən hər layihə avtomatik olaraq yaxşı investisiya deyil. Bəzən başlanğıc qiyməti artıq şişirdilir və artım potensialı məhduddur. Belə vəziyyətdə daha az tanınmış, amma etibarlı qurucu tapmaq — və çox daha güclü iqtisadiyyatla layihəyə girmək olar. Ona görə mən həmişə brendə deyil, amillərin məcmusuna baxıram: qurucunun reputasiyası və tarixi, artıq təhvil verilmiş obyektlərin real keyfiyyəti, layihənin maliyyə modeli, bazara nisbətən giriş qiyməti, və ən əsası — çıxışda likvidlik. Məhz bu amillərin birləşməsi bunun investisiya, yoxsa sadəcə alış olacağını müəyyən edir. Burada əsas məqam başqadır: Dubayda vacib olan "kimdən almaq" deyil, "konkret nə almaq və hansı şərtlərlə". Və məhz burada təcrübə həlledici rol oynayır — çünki bir çox riskləri praktika və real işlər olmadan görmək mümkün deyil. - Müştəriyə sövdələşməyə girməməyi tövsiyə etdiyiniz hallar olurmu — bu adətən necə görünür? - Bəli, və kifayət qədər tez-tez. Müştərilərimə dərhal deyirəm: mən hamıya satmıram. Mənim vəzifəm sövdələşməni hər hansı bir qiymətə bağlamaq deyil, müştərinin nəticədə qazanmasını və ya heç olmasa itirməməsini təmin etməkdir. Ona görə hər şey əsas sualla başlayır: Hansı məqsədlə daşınmaz əmlak almaq istəyirsiniz? Əgər müştəri gəlib deyirsə: "İndi almaq və bir il sonra yüksək gəlirliliklə satmaq istəyirəm", amma mən bazarın və ya konkret layihənin belə nəticə verməyəcəyini anlayıramsa — birbaşa deyirəm: girməmək daha yaxşıdır. Sövdələşmə olmayacaq olsa belə. Əgər büdcə gözləntilərə uyğun gəlmirsə — məsələn, insan top-yerləşmə və ya mənzərə istəyir, amma onun məbləği çərçivəsində bu zəif, likvid olmayan obyekt olacaqsa — mən sövdələşməni "uyğunlaşdırmayacağam". Deyəcəyəm: yığın, gözləyin, amma düzgün girin. Çünki hər şeyi almaq olar. Sual — sonra bu aktivdən necə çıxmaq. Və daha bir prinsipial məqam — sövdələşmənin yoxlanması. İmzalamadan əvvəl həmişə detallara dərindən girirəm: sənədlər, şərtlər, mümkün risklər. Bəli, hər şeyin imzalanmağa hazır olduğu, amma potensial problemlər gördüyüm vəziyyətlər olub — cərimələr, hüquqi nüanslar, zəif sövdələşmə strukturu. O anda prosesi dayandırıram və deyirəm: bunu imzalamırıq. Müştəri artıq emosional olaraq almağa hazır olsa belə. Çünki reputasiyam və müştərinin nəticəsi mənim üçün bir sövdələşmədən vacibdir. Mövqeyimi dərhal bildirirəm: hamıya satmıram. Prinsipim sadədir: Dubayda almamağınız təhlükəli deyil — yanlış almağınız təhlükəlidir. Məhz buna görə "hər hansı bir qiymətə satmaq" prinsipi ilə işləmirəm. "Düzgün etmək ya da ümumiyyətlə etməmək" prinsipi ilə işləyirəm. Azərbaycanlı alıcı
- Müştəriləriniz arasında Azərbaycandan alıcılar çoxdurmu? Onların sorğularının xüsusiyyəti digər xarici alıcılarla müqayisədə nədədir? - Bəli, müştərilərim arasında Azərbaycandan olan alıcılar həqiqətən çoxdur. Vacib olan odur ki, çox böyük hissəsi tövsiyə ilə gəlir — bu mənim üçün etibarın əsas göstəricisidir. Həmişə deyirəm: işimdə konfidensiallıq birinci yerdədir. Müştərim kim, hansı obyektlər alır, hansı sövdələşmələr edirik — bu qapalı məlumatdır. Məhz buna görə mənimlə illərlə işləyir və daha sonra tövsiyə edirlər. Xüsusiyyət haqqında danışsaq, müştəriləri milliyyətə görə sərt bölməzdim. Dubay bazarı bu gün beynəlxalqdır və ümumiyyətlə investorlar gəlirlilik, likvidlik və təhlükəsizlik kateqoriyaları ilə düşünürlər. Amma, əlbəttə, nüanslar var. Bəzən bazarın reallığı ilə tam üst-üstə düşməyən gözləntilər olur — məsələn, məhdud büdcə ilə maksimum istəyəndə: top-yerləşmə, dəniz mənzərəsi və sürətli gəlirlilik. Burada mənim vəzifəm gözləntiləri dürüstcə qurmaq və bazarın əslində necə işlədiyini izah etməkdir. Azərbaycandan olan müştərilərlə işə gəlincə — onlarla mənə həqiqətən asandır. Birincisi, mən özüm Azərbaycandanam və mentaliteti, qərar qəbuletmə məntiğini, prioritetləri yaxşı anlayıram. Bilirəm ki, başqa milliyyətdən olan bəzi agentlər Azərbaycandan olan müştərilərlə işləmənin çətin olduğunu deyirlər. Amma məncə bu çətinlik məsələsi deyil, müştərini anlamaq səviyyəsi məsələsidir. Şərq mentaliteti incədir. Burada sadəcə rəqəmlərlə işləmək yox, insanı, motivasiyasını və düşüncə tərzini hiss etmək vacibdir. Bunu anladıqda, iş çətin deyil, əksinə — çox rahat və effektiv olur. Yəqin ki, məhz buna görə bu auditoriya ilə həmişə güclü nəticələrim olur. Çünki əsasda etibar, hörmət və bir-birini anlamaq dayanır. - Dubayda alış-veriş planlaşdıran Bakıdan olan bir insan üçün — real giriş büdcəsi nədir və nəyə hesablaya bilər? Azərbaycan vətəndaşının bilməli olduğu hüquqi və maliyyə nüansları varmı — vizalar, vergilər, vəsaitlərin köçürülməsi? - Doğrusunu desəm, vahid "universal" giriş büdcəsi verməyi sevmirəm — çünki hər şey strategiyadan asılıdır: birinci bazardır yoxsa ikinci, investisiya üçün alış (yenidən satış və ya stabil icarə gəliri) yoxsa yaşayış üçün. Əgər birinci bazarda keyfiyyətli layihələr haqqında danışırıqsa, sonra satılması çətin olan zəif təkliflər haqqında deyil, mən 400.000 dollardan başlayan büdcəyə yönləndirərdim. Bəli, bazarda daha ucuz tapmaq olar, amma mən şüurlu olaraq belə obyektlərlə işləmirəm — çünki investor sadəcə artım olmadan bu aktivdə "ilişib qala" bilər. Əgər ikinci bazar haqqında danışsaq, 300-400 min dollar büdcəsi daha çox "alıb icarəyə vermək" variantıdır, güclü yenidən satış potensialı olmadan. Artımdan qazanc əldə etmək imkanı olan daha likvid obyektlər üçün 450-500 min dollar və yuxarı büdcə nəzərdən keçirməyi tövsiyə edərdim. Azərbaycan vətəndaşları üçün hüquqi və maliyyə nüanslarına gəlincə — burada hər şey kifayət qədər sadədir. Dubayda: daşınmaz əmlak üzrə illik vergi yoxdur; alış zamanı obyektin dəyərinin 4%-i həcmində birdəfəlik ödəniş edilir. Vizalar üzrə: 548.000 ABŞ dollarınadək alışda 2 illik rezident vizası verilir; 548.000 və yuxarı — artıq 10 illik qızıl viza. Həmçinin başa düşmək vacibdir ki: alış üçün rezidentlik mütləq deyil; bank hesabı açmaq və bütün prosesi uzaqdan izləmək olar. Ümumilikdə, bütün hüquqi, bank və təşkilati məsələləri tam olaraq öz üzərimizə götürürük — obyektin seçimindən sövdələşmənin rəsmiləşdirilməsinə və müşayiətinə qədər. Ona görə adətən belə deyirəm: konkret məqsəd və büdcə varsa — qalanı artıq həll olunur.
